🌡深圳大盘 · 2026-07住宅 1,584 套比上月 ↓ 21.2%比去年 ↑ 2.3%·龙岗 卖最多 375 套·宝安区 196 套
都市茗荟花园
宝安区 · 近12月 0 套 · 累计 1 套
总价段 1000+ 万 · 成交中位数 2786 万宝安近一年无成交高风险
成交均价
11.7
万/㎡
建议出价 10.6–11.1 万/㎡
成交太少 · 谨慎参考
近一年成交太少，红绿灯和出价范围只能当方向看。
风险判断、出价范围、备选小区均来自同一份真实成交数据
近一年成交太少
1
现在能不能买？
一句话定性 + 风险灯 + 岳老师点评
🟢
可重点关注
近一年仅成交 0 套，数据偏少 — 建议参考同区均价 + 到现场走访
近一年成交太少，数据参考性弱
📖 怎么判断的？
🔴 有继续下跌风险 — 满足任何一条就亮：
- 过去一年成交均价 跌了 10% 以上
- 过去一年卖出套数 比之前少 20% 以上
- 真实成交价比业主挂牌价 低 15% 以上（业主明显想卖、市场偏冷）
🟢 可重点关注 — 下面 4 条全部要满足：
- 过去一年至少卖了 12 套（成交活跃，不愁脱手）
- 均价稳定或上涨（小幅回落 3% 内也算稳）
- 卖出套数稳定或上涨（小幅回落 5% 内也算稳）
- 真实成交价比业主挂牌价 低 6% 以内（业主硬气、价格扛得住）
数据来源：过去 12 个月真实成交记录。没触发任何红线的小区都标「可重点关注」 — 但需要结合楼栋、户型、看房感受一起判断。首页卡片和这里用的是同一套判断。
岳老师点评
🟢 可重点关注均价同比
—
热度同比
—
能砍掉
15.1%
岳
都市茗荟花园当前为可重点关注。
近一年仅成交 0 套，数据偏少 — 建议参考同区均价 + 到现场走访。
建议：当前11.7 万/㎡偏贵，报价压到11.1 万/㎡内（再砍4.5%）再考虑。
配套数据
🎓
学校
宝安实验学校集团海旺学校初中部 + 海旺学校（小学部） + 宝安中学集团海天学校 + 宝安中学集团海天中学
🚇
地铁
1号线新安站396米
🛒
商业
宝安中心商圈
🏢
楼龄
2019 年建成（7 年楼龄）
2
过去是涨是跌？
过去 1 / 3 / 5 年真实成交价 + 成交量走势
每月成交均价
点击切换看不同时间段 · 单位：万/㎡
↑ 涨了 0%
起价 11.7 万 → 现在 11.7 万最高 11.7 · 最低 11.7
每月卖了几套
柱子 = 那月成交套数 · 折线 = 近 3 月走势
↑ 多卖了 100%
最新月卖了 1 套这段一共 1 套 · 平均每月 1.0 套
砍价空间挂牌价 vs 成交价
业主挂牌
13.7 万
能砍掉15.1%
真实成交
11.7 万
🥶 市场偏冷 — 业主明显想卖 — 砍到接近成交价再考虑（挂价高出 2.1 万/㎡）
📖 这个数怎么算？怎么用？
怎么算：挂牌均价比成交均价高出的百分比。
（挂牌均价 − 成交均价）÷ 挂牌均价 × 100%
（挂牌均价 − 成交均价）÷ 挂牌均价 × 100%
怎么用（站在买方角度）：
💪 ≤ 6%（业主硬气）：挂牌价跟成交差不多，很难砍价，看上得按价上。
🤝 6%–12%（可以谈）：买卖双方有博弈空间，试压 5%–10% 看反应。
🥶 ≥ 12%（市场偏冷）：业主明显想卖 / 市场降温，砍到接近成交价再入手；但也意味着房子本身不太抢手，要权衡。
常见误解：这个数 不是"涨/跌"，没有方向箭头。它只是一个绝对距离 — 数越大，业主越想卖，但市场也越冷。
3
要谈多少钱？
给一个合理出价范围 + 同样预算还能买哪些
应该出价多少？根据近一年真实成交价算出来
值这个价：10.6–11.1 万/㎡当前 11.7 偏贵
近一年只有 1 个月有真实成交，出价范围仅作砍价参考
📖 这个价怎么算的？
过去一年这小区卖了 1 个月，价格是这样的：
卖得最便宜
11.7 万
一半人买的价
11.7 万
卖得最贵
11.7 万
推荐你出价：10.6 – 11.1 万/㎡
✓ 上限 11.1 万 ≈ 过去一年「便宜的那批房」的成交价，再多砍 4.5%
✓ 下限 10.6 万 ≈ 过去一年「最便宜成交的」那几套，业主想卖就再压 9.1%
为什么不直接用均价？均价把卖得贵的、卖得便宜的全平均了 — 拿来出价，等于按"中等运气"去谈，不划算。 这里专挑过去一年里卖得最便宜的那部分当锚点， 再根据业主"急不急卖"再压一点 — 这才是真正"砍到位"的价。
差不多预算还能买哪些
按 90㎡ 总房款来比 · 3 种思路≈ 差不多价鸿荣源·壹方中心·玖誉🟢 可重点关注
同区 · 宝安区· 5号线翻身站(距离约14
12.7 万/㎡
90㎡ 多 91 万
↓ 更便宜新锦安海纳公馆🔴 有继续下跌风险
同区 · 宝安区· 12号线新安公园站(距离
9.3 万/㎡
90㎡ 省 208 万
↑ 买更好的中海九号公馆二期🟢 可重点关注
同区 · 宝安区· 12号线宝安客运站站(距
13.9 万/㎡
90㎡ 多 200 万
备注：按一套约 90㎡ 的房子估算总价，优先给你看同区，其次看旁边区域，最后才看跨区选择。