🌡深圳大盘 · 2026-07住宅 1,584 套比上月 ↓ 21.2%比去年 ↑ 2.3%·龙岗卖最多 375 套·南山区 259 套

宝能城

南山区 · 近12月 16 套 · 累计 68 套

总价段 500-800 万 · 成交中位数 750 万南山大社区议价空间

成交均价

8.8

万/㎡

建议出价 7.0–7.8 万/㎡

数据齐全 · 可放心参考

价格、成交、配套、备选小区都齐了，可以一起看。

风险判断、出价范围、备选小区均来自同一份真实成交数据

现在能不能买？

一句话定性 + 风险灯 + 岳老师点评

🔴

有继续下跌风险

成交比挂牌低24.7%，业主想卖、市场偏冷

数据齐全 · 结论可信

📖 怎么判断的？

🔴 有继续下跌风险 — 满足任何一条就亮：

过去一年成交均价 跌了 10% 以上
过去一年卖出套数 比之前少 20% 以上
真实成交价比业主挂牌价 低 15% 以上（业主明显想卖、市场偏冷）

🟢 可重点关注 — 下面 4 条全部要满足：

过去一年至少卖了 12 套（成交活跃，不愁脱手）
均价稳定或上涨（小幅回落 3% 内也算稳）
卖出套数稳定或上涨（小幅回落 5% 内也算稳）
真实成交价比业主挂牌价 低 6% 以内（业主硬气、价格扛得住）

数据来源：过去 12 个月真实成交记录。没触发任何红线的小区都标「可重点关注」 — 但需要结合楼栋、户型、看房感受一起判断。首页卡片和这里用的是同一套判断。

岳老师点评

🔴 有继续下跌风险

均价同比

↓ 8.6%

热度同比

↑ 42.9%

能砍掉

24.7%

岳

宝能城当前为有继续下跌风险。

成交比挂牌低24.7%，业主想卖、市场偏冷。

建议：出价压到7.8 万/㎡以下才考虑，否则观望。

配套数据

🎓

学校

塘朗小学（小学）+ 多校联动大学区（初中）

🚇

地铁

5号线塘朗站约 400m

🛒

商业

宝能环球汇 + 西丽天虹

🏢

楼龄

2014 年建成（12 年楼龄）

过去是涨是跌？

过去 1 / 3 / 5 年真实成交价 + 成交量走势

每月成交均价

点击切换看不同时间段 · 单位：万/㎡

↓ 跌了 8.6%

起价 10.6 万 → 现在 8.1 万最高 10.6 · 最低 7.7

每月卖了几套

柱子 = 那月成交套数 · 折线 = 近 3 月走势

↑ 多卖了 42.9%

最新月卖了 2 套这段一共 25 套 · 平均每月 2.1 套

砍价空间挂牌价 vs 成交价

业主挂牌

11.7 万

能砍掉24.7%

真实成交

8.8 万

🥶 市场偏冷 — 业主明显想卖 — 砍到接近成交价再考虑（挂价高出 2.9 万/㎡）

📖 这个数怎么算？怎么用？

怎么算：挂牌均价比成交均价高出的百分比。
（挂牌均价 − 成交均价）÷ 挂牌均价 × 100%

怎么用（站在买方角度）：

💪 ≤ 6%（业主硬气）：挂牌价跟成交差不多，很难砍价，看上得按价上。

🤝 6%–12%（可以谈）：买卖双方有博弈空间，试压 5%–10% 看反应。

🥶 ≥ 12%（市场偏冷）：业主明显想卖 / 市场降温，砍到接近成交价再入手；但也意味着房子本身不太抢手，要权衡。

常见误解：这个数 不是"涨/跌"，没有方向箭头。它只是一个绝对距离 — 数越大，业主越想卖，但市场也越冷。

要谈多少钱？

给一个合理出价范围 + 同样预算还能买哪些

应该出价多少？根据近一年真实成交价算出来

值这个价：7.0–7.8 万/㎡当前 8.8 偏贵

📖 这个价怎么算的？

过去一年这小区卖了 9 个月，价格是这样的：

卖得最便宜

7.7 万

一半人买的价

9.0 万

卖得最贵

9.6 万

推荐你出价：7.0 – 7.8 万/㎡

✓ 上限 7.8 万 ≈ 过去一年「便宜的那批房」的成交价，再多砍 5.0%

✓ 下限 7.0 万 ≈ 过去一年「最便宜成交的」那几套，业主想卖就再压 10.0%

为什么不直接用均价？均价把卖得贵的、卖得便宜的全平均了 — 拿来出价，等于按"中等运气"去谈，不划算。这里专挑过去一年里卖得最便宜的那部分当锚点，再根据业主"急不急卖"再压一点 — 这才是真正"砍到位"的价。

差不多预算还能买哪些

按 90㎡总房款来比 · 3 种思路

≈ 差不多价华润城润府三期🟢 可重点关注

同区 · 南山区· 1号线高新园站约 40

7.7 万/㎡

90㎡省 103 万

↓ 更便宜深云村🟢 可重点关注

同区 · 南山区· 7号线深云站约 262m

7.1 万/㎡

90㎡省 151 万

↑ 买更好的深铁懿府一期🟢 可重点关注

同区 · 南山区· 7号线支线深云站434米

10.2 万/㎡

90㎡多 124 万