🌡深圳大盘 · 2026-10住宅 67 套比上月 ↓ 92.3%比去年 ↑ 52.3%·龙岗 卖最多 17 套·宝安区 7 套
万科星城
宝安区 · 近12月 43 套 · 累计 120 套
总价段 0-300 万 · 成交中位数 290 万宝安高流动波动
成交均价
3.7
万/㎡
建议出价 3.2-3.4 万/㎡
数据齐全 · 可放心参考
价格、成交、配套、备选小区都齐了，可以一起看。
风险判断、出价范围、备选小区均来自同一份真实成交数据
1
现在能不能买？
一句话定性 + 风险灯 + 岳老师点评
🔴
建议暂时观望
成交比挂牌低15%，业主想卖、市场偏冷
成交热度回升 26.3%
📖 怎么判断的？
🟢 可以重点看
可以重点看，但仍需结合具体房源判断。
🟡 可以看，但价格要谈
可以继续研究，但不要按挂牌价直接成交。
🔴 建议暂时观望
暂不建议追价，等待价格或成交信号改善。
⚪ 数据不足
当前数据不足，不能仅凭本页面作出买房决定。
数据来源：过去 12 个月真实成交。首页卡片、详情页、全景报告使用同一套判断。
岳老师点评
🔴 建议暂时观望均价同比
↓ 3.3%
热度同比
↑ 26.3%
能砍掉
15%
岳
万科星城当前为建议暂时观望。
成交比挂牌低15%，业主想卖、市场偏冷。
建议：出价压到3.4 万/㎡以下才考虑，否则观望。
配套数据
🎓
学校
宝安中学（集团）第二外国语学校（九年制）
🚇
地铁
11号线马安山站约1.5km（公交接驳）
🛒
商业
万科里商业中心 + 沙井海岸城（在建）
🏢
楼龄
2021 年建成（5 年楼龄）
2
过去是涨是跌？
过去 1 / 3 / 5 年真实成交价 + 成交量走势
每月成交均价
点击切换看不同时间段 · 单位：万/㎡
↓ 跌了 3.3%
起价 4.1 万 → 现在 3.5 万最高 4.1 · 最低 3.5
每月卖了几套
柱子 = 那月成交套数 · 折线 = 近 3 月走势
↑ 多卖了 26.3%
最新月卖了 5 套 · 这段一共 43 套 · 平均每月 3.6 套
砍价空间挂牌价 vs 成交价
业主挂牌
4.3 万
能砍掉15.0%
真实成交
3.7 万
🥶 市场偏冷 — 业主明显想卖 — 砍到接近成交价再考虑（挂价高出 0.6 万/㎡）
📖 这个数怎么算？怎么用？
怎么算：挂牌均价比成交均价高出的百分比。
（挂牌均价 − 成交均价）÷ 挂牌均价 × 100%
（挂牌均价 − 成交均价）÷ 挂牌均价 × 100%
怎么用（站在买方角度）：
💪 ≤ 6%（业主硬气）：挂牌价跟成交差不多，很难砍价，看上得按价上。
🤝 6%–12%（可以谈）：买卖双方有博弈空间，试压 5%–10% 看反应。
🥶 ≥ 12%（市场偏冷）：业主明显想卖 / 市场降温，砍到接近成交价再入手；但也意味着房子本身不太抢手，要权衡。
常见误解：这个数 不是"涨/跌"，没有方向箭头。它只是一个绝对距离 — 数越大，业主越想卖，但市场也越冷。
3
要谈多少钱？
给一个合理出价范围 + 同样预算还能买哪些
应该出价多少？根据近一年真实成交价算出来
值这个价：3.2-3.4 万/㎡当前 3.7 偏贵
📖 这个价怎么算的？
过去一年这小区卖了 12 个月，价格是这样的：
卖得最便宜
3.5 万
一半人买的价
3.8 万
卖得最贵
4.1 万
推荐你出价：3.2 – 3.4 万/㎡
✓ 上限 3.4 万 ≈ 过去一年「便宜的那批房」的成交价，再多砍 4.5%
✓ 下限 3.2 万 ≈ 过去一年「最便宜成交的」那几套，业主想卖就再压 9.0%
为什么不直接用均价？均价把卖得贵的、卖得便宜的全平均了 — 拿来出价，等于按“中等运气”去谈，不划算。 这里专挑过去一年里卖得最便宜的那部分当锚点， 再根据业主“急不急卖”再压一点 — 这才是真正“砍到位”的价。
建议价格仅用于辅助判断，具体房源还需结合楼层、朝向、装修、噪音、学位、税费和业主情况综合分析。
差不多预算还能买哪些
按 90㎡ 总房款来比 · 3 种思路≈ 差不多价佳兆业樾伴山🔴 建议暂时观望
同区 · 宝安区· 12号线兴围站(距离约4
3.6 万/㎡
90㎡ 省 8 万
↓ 更便宜华侨城四海云亭🟡 可以看，但价格要谈
同区 · 宝安区· 11号线后亭站873米
2.5 万/㎡
90㎡ 省 110 万
↑ 买更好的领航城领秀花园🟡 可以看，但价格要谈
同区 · 宝安区· 1号线固戍站（片区）+
4.5 万/㎡
90㎡ 多 75 万
备注：按一套约 90㎡ 的房子估算总价，优先给你看同区，其次看旁边区域，最后才看跨区选择。