🌡深圳大盘 · 2026-10住宅 67 套比上月 ↓ 92.3%比去年 ↑ 52.3%·龙岗卖最多 17 套·南山区 13 套

万科云城

南山区 · 近12月 43 套 · 累计 149 套

总价段 300-500 万 · 成交中位数 306 万南山区成交活跃

成交均价

4.7

万/㎡

建议出价 4.2-4.4 万/㎡

数据齐全 · 可放心参考

价格、成交、配套、备选小区都齐了，可以一起看。

风险判断、出价范围、备选小区均来自同一份真实成交数据

现在能不能买？

一句话定性 + 风险灯 + 岳老师点评

🟢

可以重点看

近12月均价回暖 3.2%

数据齐全 · 结论可信

成交热度回升 4.8%成交比挂牌低5.9%，业主硬气不让价

近12月均价回暖 3.2%成交热度回升 4.8%成交比挂牌低5.9%，业主硬气不让价

📖 怎么判断的？

🟢 可以重点看

可以重点看，但仍需结合具体房源判断。

🟡 可以看，但价格要谈

可以继续研究，但不要按挂牌价直接成交。

🔴 建议暂时观望

暂不建议追价，等待价格或成交信号改善。

⚪ 数据不足

当前数据不足，不能仅凭本页面作出买房决定。

数据来源：过去 12 个月真实成交。首页卡片、详情页、全景报告使用同一套判断。

岳老师点评

🟢 可以重点看

均价同比

↑ 3.2%

热度同比

↑ 4.8%

能砍掉

5.9%

岳

万科云城当前为可以重点看。

近12月均价回暖 3.2%。

建议：当前4.7 万/㎡偏贵，报价压到4.4 万/㎡内（再砍6.6%）再考虑。

配套数据

🎓

学校

西丽第二小学 + 西丽第二中学（小学约 387m、初中约 480m）

🚇

地铁

13号线石鼓站 444m / 5号线留仙洞站 656m / 7号线茶光站 1082m

🛒

商业

万科云城商业街 + 西丽天虹

🏢

楼龄

2017 年建成（9 年楼龄）

过去是涨是跌？

过去 1 / 3 / 5 年真实成交价 + 成交量走势

每月成交均价

点击切换看不同时间段 · 单位：万/㎡

↑ 涨了 3.2%

起价 4.5 万 → 现在 4.3 万最高 4.9 · 最低 4.3

每月卖了几套

柱子 = 那月成交套数 · 折线 = 近 3 月走势

↑ 多卖了 4.8%

最新月卖了 2 套 · 这段一共 43 套 · 平均每月 3.6 套

砍价空间挂牌价 vs 成交价

业主挂牌

5.0 万

能砍掉5.9%

真实成交

4.7 万

💪 业主硬气 — 挂价跟成交几乎一样 — 想买只能按价上（挂价高出 0.3 万/㎡）

📖 这个数怎么算？怎么用？

怎么算：挂牌均价比成交均价高出的百分比。
（挂牌均价 − 成交均价）÷ 挂牌均价 × 100%

怎么用（站在买方角度）：

💪 ≤ 6%（业主硬气）：挂牌价跟成交差不多，很难砍价，看上得按价上。

🤝 6%–12%（可以谈）：买卖双方有博弈空间，试压 5%–10% 看反应。

🥶 ≥ 12%（市场偏冷）：业主明显想卖 / 市场降温，砍到接近成交价再入手；但也意味着房子本身不太抢手，要权衡。

常见误解：这个数 不是"涨/跌"，没有方向箭头。它只是一个绝对距离 — 数越大，业主越想卖，但市场也越冷。

要谈多少钱？

给一个合理出价范围 + 同样预算还能买哪些

应该出价多少？根据近一年真实成交价算出来

值这个价：4.2-4.4 万/㎡当前 4.7 偏贵

📖 这个价怎么算的？

过去一年这小区卖了 12 个月，价格是这样的：

卖得最便宜

4.3 万

一半人买的价

4.7 万

卖得最贵

4.9 万

推荐你出价：4.2 – 4.4 万/㎡

✓ 上限 4.4 万 ≈ 过去一年「便宜的那批房」的成交价，再多砍 1.8%

✓ 下限 4.2 万 ≈ 过去一年「最便宜成交的」那几套，业主想卖就再压 3.5%

为什么不直接用均价？均价把卖得贵的、卖得便宜的全平均了 — 拿来出价，等于按“中等运气”去谈，不划算。这里专挑过去一年里卖得最便宜的那部分当锚点，再根据业主“急不急卖”再压一点 — 这才是真正“砍到位”的价。

建议价格仅用于辅助判断，具体房源还需结合楼层、朝向、装修、噪音、学位、税费和业主情况综合分析。

差不多预算还能买哪些

按 90㎡总房款来比 · 3 种思路

≈ 差不多价大冲新城花园🔴 建议暂时观望

同区 · 南山区· 1号线高新园站约 700

5.2 万/㎡

90㎡多 46 万

↓ 更便宜南油B区🟡 可以看，但价格要谈

同区 · 南山区· 2号线/8号线登良站(距

3.5 万/㎡

90㎡省 107 万

↑ 买更好的俊峰丽舍🟡 可以看，但价格要谈

同区 · 南山区· 7号线桃源村站 (距离约

5.6 万/㎡

90㎡多 82 万