🌡深圳大盘 · 2026-07住宅 1,584 套比上月 ↓ 21.2%比去年 ↑ 2.3%·龙岗卖最多 375 套·龙岗区 375 套

京基御景荟都

龙岗区 · 近12月 51 套 · 累计 53 套

总价段 0-300 万 · 成交中位数 57 万龙岗区成交活跃

成交均价

1.5

万/㎡

建议出价 1.3–1.4 万/㎡

数据齐全 · 可放心参考

价格、成交、配套、备选小区都齐了，可以一起看。

风险判断、出价范围、备选小区均来自同一份真实成交数据

现在能不能买？

一句话定性 + 风险灯 + 岳老师点评

🟢

可重点关注

成交比挂牌低6.4%，可试砍5–10%

数据齐全 · 结论可信

📖 怎么判断的？

🔴 有继续下跌风险 — 满足任何一条就亮：

过去一年成交均价 跌了 10% 以上
过去一年卖出套数 比之前少 20% 以上
真实成交价比业主挂牌价 低 15% 以上（业主明显想卖、市场偏冷）

🟢 可重点关注 — 下面 4 条全部要满足：

过去一年至少卖了 12 套（成交活跃，不愁脱手）
均价稳定或上涨（小幅回落 3% 内也算稳）
卖出套数稳定或上涨（小幅回落 5% 内也算稳）
真实成交价比业主挂牌价 低 6% 以内（业主硬气、价格扛得住）

数据来源：过去 12 个月真实成交记录。没触发任何红线的小区都标「可重点关注」 — 但需要结合楼栋、户型、看房感受一起判断。首页卡片和这里用的是同一套判断。

岳老师点评

🟢 可重点关注

均价同比

↑ 4.1%

热度同比

↑ 55%

能砍掉

6.4%

岳

京基御景荟都当前为可重点关注。

成交比挂牌低6.4%，可试砍5–10%。

建议：当前1.5 万/㎡偏贵，报价压到1.4 万/㎡内（再砍8.9%）再考虑。

配套数据

🎓

学校

南约小学 + 宝龙外国语学校（初中部） + 宝龙科技城实验学校

🚇

地铁

14号线南约站217米

🛒

商业

宝荷商圈

🏢

楼龄

2024 年建成（2 年楼龄）

过去是涨是跌？

过去 1 / 3 / 5 年真实成交价 + 成交量走势

每月成交均价

点击切换看不同时间段 · 单位：万/㎡

↑ 涨了 4.1%

起价 1.4 万 → 现在 1.5 万最高 1.5 · 最低 1.3

每月卖了几套

柱子 = 那月成交套数 · 折线 = 近 3 月走势

↑ 多卖了 55%

最新月卖了 6 套这段一共 53 套 · 平均每月 4.4 套

砍价空间挂牌价 vs 成交价

业主挂牌

1.6 万

能砍掉6.4%

真实成交

1.5 万

🤝 可以谈 — 买卖双方有博弈空间 — 试着压价 5–10%（挂价高出 0.1 万/㎡）

📖 这个数怎么算？怎么用？

怎么算：挂牌均价比成交均价高出的百分比。
（挂牌均价 − 成交均价）÷ 挂牌均价 × 100%

怎么用（站在买方角度）：

💪 ≤ 6%（业主硬气）：挂牌价跟成交差不多，很难砍价，看上得按价上。

🤝 6%–12%（可以谈）：买卖双方有博弈空间，试压 5%–10% 看反应。

🥶 ≥ 12%（市场偏冷）：业主明显想卖 / 市场降温，砍到接近成交价再入手；但也意味着房子本身不太抢手，要权衡。

常见误解：这个数 不是"涨/跌"，没有方向箭头。它只是一个绝对距离 — 数越大，业主越想卖，但市场也越冷。

要谈多少钱？

给一个合理出价范围 + 同样预算还能买哪些

应该出价多少？根据近一年真实成交价算出来

值这个价：1.3–1.4 万/㎡当前 1.5 偏贵

📖 这个价怎么算的？

过去一年这小区卖了 10 个月，价格是这样的：

卖得最便宜

1.3 万

一半人买的价

1.4 万

卖得最贵

1.5 万

推荐你出价：1.3 – 1.4 万/㎡

✓ 上限 1.4 万 ≈ 过去一年「便宜的那批房」的成交价，再多砍 1.9%

✓ 下限 1.3 万 ≈ 过去一年「最便宜成交的」那几套，业主想卖就再压 3.8%

为什么不直接用均价？均价把卖得贵的、卖得便宜的全平均了 — 拿来出价，等于按"中等运气"去谈，不划算。这里专挑过去一年里卖得最便宜的那部分当锚点，再根据业主"急不急卖"再压一点 — 这才是真正"砍到位"的价。

差不多预算还能买哪些

按 90㎡总房款来比 · 3 种思路

≈ 差不多价金地龙城中央三期🔴 有继续下跌风险

同区 · 龙岗区· 3号线龙城广场站约 55

1.5 万/㎡

90㎡持平

↓ 更便宜恒通工业城🔴 有继续下跌风险

同区 · 龙岗区· 5号线上水径站1199米

1.0 万/㎡

90㎡省 44 万

↑ 买更好的仁恒梦公园🟢 可重点关注

同区 · 龙岗区· 16号线回龙埔站(距离约

1.8 万/㎡

90㎡多 28 万