🌡深圳大盘 · 2026-08住宅 3,151 套比上月 ↓ 17.8%比去年 ↓ 0.8%·龙岗卖最多 738 套·罗湖区 509 套

旭飞华达园

罗湖区 · 近12月 52 套 · 累计 234 套

总价段 0-300 万 · 成交中位数 133 万罗湖区成交活跃

成交均价

3.5

万/㎡

建议出价 3.1–3.3 万/㎡

数据齐全 · 可放心参考

价格、成交、配套、备选小区都齐了，可以一起看。

风险判断、出价范围、备选小区均来自同一份真实成交数据

现在能不能买？

一句话定性 + 风险灯 + 岳老师点评

🟡

可以看，但价格要谈

近12月均价小幅回落 4%

数据齐全 · 结论可信

成交比挂牌低9.2%，可试砍5–10%

成交热度回升 47.6%

📖 怎么判断的？

🟢 可以重点看

可以重点看，但仍需结合具体房源判断。

🟡 可以看，但价格要谈

可以继续研究，但不要按挂牌价直接成交。

🔴 建议暂时观望

暂不建议追价，等待价格或成交信号改善。

⚪ 数据不足

当前数据不足，不能仅凭本页面作出买房决定。

数据来源：过去 12 个月真实成交。首页卡片、详情页、全景报告使用同一套判断。

岳老师点评

🟡 可以看，但价格要谈

均价同比

↓ 4%

热度同比

↑ 47.6%

能砍掉

9.2%

岳

旭飞华达园当前为可以看，但价格要谈。

近12月均价小幅回落 4%。

建议：当前3.5 万/㎡偏贵，报价压到3.3 万/㎡内（再砍4.5%）再考虑。

配套数据

🎓

学校

水田小学 + 东湖中学

🚇

地铁

3/7号线田贝站、水贝站约 500m；5/7号线太安站可达

🛒

商业

沃尔玛/IBC综合商业大厦 + 水贝珠宝商圈 + 喜荟城生活配套

🏢

楼龄

2002 年建成（24 年楼龄）

过去是涨是跌？

过去 1 / 3 / 5 年真实成交价 + 成交量走势

每月成交均价

点击切换看不同时间段 · 单位：万/㎡

↓ 跌了 4%

起价 3.8 万 → 现在 3.5 万（末月截至24日，非完整月）最高 4.1 · 最低 3.1

每月卖了几套

柱子 = 那月成交套数 · 折线 = 近 3 月走势

↑ 多卖了 47.6%

最新月卖了 2 套 · 这段一共 52 套 · 平均每月 4.3 套 · 末月截至24日，非完整月，勿与整月直接比

砍价空间挂牌价 vs 成交价

业主挂牌

3.8 万

能砍掉9.2%

真实成交

3.5 万

🤝 可以谈 — 买卖双方有博弈空间 — 试着压价 5–10%（挂价高出 0.4 万/㎡）

📖 这个数怎么算？怎么用？

怎么算：挂牌均价比成交均价高出的百分比。
（挂牌均价 − 成交均价）÷ 挂牌均价 × 100%

怎么用（站在买方角度）：

💪 ≤ 6%（业主硬气）：挂牌价跟成交差不多，很难砍价，看上得按价上。

🤝 6%–12%（可以谈）：买卖双方有博弈空间，试压 5%–10% 看反应。

🥶 ≥ 12%（市场偏冷）：业主明显想卖 / 市场降温，砍到接近成交价再入手；但也意味着房子本身不太抢手，要权衡。

常见误解：这个数 不是"涨/跌"，没有方向箭头。它只是一个绝对距离 — 数越大，业主越想卖，但市场也越冷。

要谈多少钱？

给一个合理出价范围 + 同样预算还能买哪些

应该出价多少？根据近一年真实成交价算出来

值这个价：3.1–3.3 万/㎡当前 3.5 偏贵

📖 这个价怎么算的？

过去一年这小区卖了 12 个月，价格是这样的：

卖得最便宜

3.1 万

一半人买的价

3.5 万

卖得最贵

4.1 万

推荐你出价：3.1 – 3.3 万/㎡

✓ 上限 3.3 万 ≈ 过去一年「便宜的那批房」的成交价，再多砍 2.8%

✓ 下限 3.1 万 ≈ 过去一年「最便宜成交的」那几套，业主想卖就再压 5.5%

为什么不直接用均价？均价把卖得贵的、卖得便宜的全平均了 — 拿来出价，等于按“中等运气”去谈，不划算。这里专挑过去一年里卖得最便宜的那部分当锚点，再根据业主“急不急卖”再压一点 — 这才是真正“砍到位”的价。

建议价格仅用于辅助判断，具体房源还需结合楼层、朝向、装修、噪音、学位、税费和业主情况综合分析。

差不多预算还能买哪些

按 90㎡总房款来比 · 3 种思路

≈ 差不多价阳光新干线家园🟢 可以重点看

同区 · 罗湖区· 9号线向西村站 (距离约

3.7 万/㎡

90㎡多 25 万

↓ 更便宜旭飞华天苑🟡 可以看，但价格要谈

同区 · 罗湖区· 7号线笋岗站 (距离约8

2.6 万/㎡

90㎡省 73 万

↑ 买更好的联城美园🟡 可以看，但价格要谈

同区 · 罗湖区· 9号线文锦站 (距离约2

4.2 万/㎡

90㎡多 66 万