🌡深圳大盘 · 2026-07住宅 1,584 套比上月 ↓ 21.2%比去年 ↑ 2.3%·龙岗卖最多 375 套·龙岗区 375 套

中兆花园

龙岗区 · 近12月 55 套 · 累计 266 套

总价段 0-300 万 · 成交中位数 153 万龙岗区成交活跃

成交均价

2.4

万/㎡

建议出价 2.0–2.3 万/㎡

数据齐全 · 可放心参考

价格、成交、配套、备选小区都齐了，可以一起看。

风险判断、出价范围、备选小区均来自同一份真实成交数据

现在能不能买？

一句话定性 + 风险灯 + 岳老师点评

🟢

可重点关注

近12月均价小幅回落 8.7%

数据齐全 · 结论可信

成交比挂牌低13%，可试砍5–10%

📖 怎么判断的？

🔴 有继续下跌风险 — 满足任何一条就亮：

过去一年成交均价 跌了 10% 以上
过去一年卖出套数 比之前少 20% 以上
真实成交价比业主挂牌价 低 15% 以上（业主明显想卖、市场偏冷）

🟢 可重点关注 — 下面 4 条全部要满足：

过去一年至少卖了 12 套（成交活跃，不愁脱手）
均价稳定或上涨（小幅回落 3% 内也算稳）
卖出套数稳定或上涨（小幅回落 5% 内也算稳）
真实成交价比业主挂牌价 低 6% 以内（业主硬气、价格扛得住）

数据来源：过去 12 个月真实成交记录。没触发任何红线的小区都标「可重点关注」 — 但需要结合楼栋、户型、看房感受一起判断。首页卡片和这里用的是同一套判断。

岳老师点评

🟢 可重点关注

均价同比

↓ 8.7%

热度同比

↑ 50%

能砍掉

13%

岳

中兆花园当前为可重点关注。

近12月均价小幅回落 8.7%。

建议：当前2.4 万/㎡偏贵，报价压到2.3 万/㎡内（再砍4.3%）再考虑。

配套数据

🎓

学区

南湾学校（小学部）/南湾实验小学 + 南湾学校（初中部）/深圳市沙湾中学（共享学区口径）

🚇

地铁

3号线丹竹头站约 400-1000m，3号线大芬站可达

🛒

商业

桂芳园商业中心/开欣商业中心 + 沃尔玛/东大街商业配套

🏢

楼龄

1999 年建成（27 年楼龄）

过去是涨是跌？

过去 1 / 3 / 5 年真实成交价 + 成交量走势

每月成交均价

点击切换看不同时间段 · 单位：万/㎡

↓ 跌了 8.7%

起价 2.6 万 → 现在 2.4 万最高 2.6 · 最低 2.2

每月卖了几套

柱子 = 那月成交套数 · 折线 = 近 3 月走势

↑ 多卖了 50%

最新月卖了 1 套这段一共 59 套 · 平均每月 4.9 套

砍价空间挂牌价 vs 成交价

业主挂牌

2.7 万

能砍掉13.0%

真实成交

2.4 万

🥶 市场偏冷 — 业主明显想卖 — 砍到接近成交价再考虑（挂价高出 0.4 万/㎡）

📖 这个数怎么算？怎么用？

怎么算：挂牌均价比成交均价高出的百分比。
（挂牌均价 − 成交均价）÷ 挂牌均价 × 100%

怎么用（站在买方角度）：

💪 ≤ 6%（业主硬气）：挂牌价跟成交差不多，很难砍价，看上得按价上。

🤝 6%–12%（可以谈）：买卖双方有博弈空间，试压 5%–10% 看反应。

🥶 ≥ 12%（市场偏冷）：业主明显想卖 / 市场降温，砍到接近成交价再入手；但也意味着房子本身不太抢手，要权衡。

常见误解：这个数 不是"涨/跌"，没有方向箭头。它只是一个绝对距离 — 数越大，业主越想卖，但市场也越冷。

要谈多少钱？

给一个合理出价范围 + 同样预算还能买哪些

应该出价多少？根据近一年真实成交价算出来

值这个价：2.0–2.3 万/㎡当前 2.4 偏贵

📖 这个价怎么算的？

过去一年这小区卖了 11 个月，价格是这样的：

卖得最便宜

2.2 万

一半人买的价

2.4 万

卖得最贵

2.6 万

推荐你出价：2.0 – 2.3 万/㎡

✓ 上限 2.3 万 ≈ 过去一年「便宜的那批房」的成交价，再多砍 3.9%

✓ 下限 2.0 万 ≈ 过去一年「最便宜成交的」那几套，业主想卖就再压 7.8%

为什么不直接用均价？均价把卖得贵的、卖得便宜的全平均了 — 拿来出价，等于按"中等运气"去谈，不划算。这里专挑过去一年里卖得最便宜的那部分当锚点，再根据业主"急不急卖"再压一点 — 这才是真正"砍到位"的价。

差不多预算还能买哪些

按 90㎡总房款来比 · 3 种思路

≈ 差不多价远洋新天地水岸花园🔴 有继续下跌风险

同区 · 龙岗区· 16号线盛平站190米

2.1 万/㎡

90㎡省 29 万

↓ 更便宜金地龙城中央三期🔴 有继续下跌风险

同区 · 龙岗区· 3号线龙城广场站约 55

1.5 万/㎡

90㎡省 82 万

↑ 买更好的中海康城国际一期🟢 可重点关注

同区 · 龙岗区· 16号线黄阁坑站约 11

2.9 万/㎡

90㎡多 46 万