🌡深圳大盘 · 2026-08住宅 3,151 套比上月 ↓ 17.8%比去年 ↓ 0.8%·龙岗 卖最多 738 套·福田区 557 套
益田村
福田区 · 近12月 58 套 · 累计 248 套
总价段 300-500 万 · 成交中位数 492 万福田CBD学区成交活跃
成交均价
5.2
万/㎡
建议出价 4.8–5.2 万/㎡
数据齐全 · 可放心参考
价格、成交、配套、备选小区都齐了，可以一起看。
风险判断、出价范围、备选小区均来自同一份真实成交数据
1
现在能不能买？
一句话定性 + 风险灯 + 岳老师点评
🟡
可以看，但价格要谈
成交比挂牌低9.8%，可试砍5–10%
近12月均价基本稳定成交热度回升 156.2%
📖 怎么判断的？
🟢 可以重点看
可以重点看，但仍需结合具体房源判断。
🟡 可以看，但价格要谈
可以继续研究，但不要按挂牌价直接成交。
🔴 建议暂时观望
暂不建议追价，等待价格或成交信号改善。
⚪ 数据不足
当前数据不足，不能仅凭本页面作出买房决定。
数据来源：过去 12 个月真实成交。首页卡片、详情页、全景报告使用同一套判断。
岳老师点评
🟡 可以看，但价格要谈均价同比
↓ 1.5%
热度同比
↑ 156.2%
能砍掉
9.8%
岳
益田村当前为可以看，但价格要谈。
成交比挂牌低9.8%，可试砍5–10%。
建议：当前5.2 万/㎡偏贵，报价压到5.2 万/㎡内（再砍0.1%）再考虑。
配套数据
🎓
学校
景秀小学 + 景秀中学（福田学区 75）
🚇
地铁
3号线益田站 300m / 1号线竹子林站 700m
🛒
商业
皇庭广场 + 卓越世纪中心 + CBD 商圈
🏢
楼龄
1995 年建成（31 年楼龄）
2
过去是涨是跌？
过去 1 / 3 / 5 年真实成交价 + 成交量走势
每月成交均价
点击切换看不同时间段 · 单位：万/㎡
↓ 跌了 1.5%
起价 5.7 万 → 现在 5.4 万（末月截至24日，非完整月）最高 6.3 · 最低 4.8
每月卖了几套
柱子 = 那月成交套数 · 折线 = 近 3 月走势
↑ 多卖了 156.2%
最新月卖了 2 套 · 这段一共 57 套 · 平均每月 4.8 套 · 末月截至24日，非完整月，勿与整月直接比
砍价空间挂牌价 vs 成交价
业主挂牌
5.7 万
能砍掉9.8%
真实成交
5.2 万
🤝 可以谈 — 买卖双方有博弈空间 — 试着压价 5–10%（挂价高出 0.6 万/㎡）
📖 这个数怎么算？怎么用？
怎么算：挂牌均价比成交均价高出的百分比。
（挂牌均价 − 成交均价）÷ 挂牌均价 × 100%
（挂牌均价 − 成交均价）÷ 挂牌均价 × 100%
怎么用（站在买方角度）：
💪 ≤ 6%（业主硬气）：挂牌价跟成交差不多，很难砍价，看上得按价上。
🤝 6%–12%（可以谈）：买卖双方有博弈空间，试压 5%–10% 看反应。
🥶 ≥ 12%（市场偏冷）：业主明显想卖 / 市场降温，砍到接近成交价再入手；但也意味着房子本身不太抢手，要权衡。
常见误解：这个数 不是"涨/跌"，没有方向箭头。它只是一个绝对距离 — 数越大，业主越想卖，但市场也越冷。
3
要谈多少钱？
给一个合理出价范围 + 同样预算还能买哪些
应该出价多少？根据近一年真实成交价算出来
值这个价：4.8–5.2 万/㎡当前 5.2 偏贵
📖 这个价怎么算的？
过去一年这小区卖了 12 个月，价格是这样的：
卖得最便宜
4.8 万
一半人买的价
5.5 万
卖得最贵
6.3 万
推荐你出价：4.8 – 5.2 万/㎡
✓ 上限 5.2 万 ≈ 过去一年「便宜的那批房」的成交价，再多砍 3.0%
✓ 下限 4.8 万 ≈ 过去一年「最便宜成交的」那几套，业主想卖就再压 5.9%
为什么不直接用均价？均价把卖得贵的、卖得便宜的全平均了 — 拿来出价，等于按“中等运气”去谈，不划算。 这里专挑过去一年里卖得最便宜的那部分当锚点， 再根据业主“急不急卖”再压一点 — 这才是真正“砍到位”的价。
建议价格仅用于辅助判断，具体房源还需结合楼层、朝向、装修、噪音、学位、税费和业主情况综合分析。
差不多预算还能买哪些
按 90㎡ 总房款来比 · 3 种思路≈ 差不多价梅林一村🟡 可以看，但价格要谈
同区 · 福田区· 9号线下梅林站 D 出口
5.8 万/㎡
90㎡ 多 60 万
↓ 更便宜鹏盛村🔴 建议暂时观望
同区 · 福田区· 9号线园岭站出站即到
3.9 万/㎡
90㎡ 省 112 万
↑ 买更好的南方国际广场🟢 可以重点看
同区 · 福田区· 7号线石厦站 (距离约4
6.5 万/㎡
90㎡ 多 115 万
备注：按一套约 90㎡ 的房子估算总价，优先给你看同区，其次看旁边区域，最后才看跨区选择。