🌡深圳大盘 · 2026-10住宅 67 套比上月 ↓ 92.3%比去年 ↑ 52.3%·龙岗 卖最多 17 套·福田区 7 套
南方国际广场
福田区 · 近12月 42 套 · 累计 176 套
总价段 0-300 万 · 成交中位数 249 万福田区成交活跃
成交均价
6.4
万/㎡
建议出价 5.2-5.9 万/㎡
数据齐全 · 可放心参考
价格、成交、配套、备选小区都齐了，可以一起看。
风险判断、出价范围、备选小区均来自同一份真实成交数据
1
现在能不能买？
一句话定性 + 风险灯 + 岳老师点评
🟢
可以重点看
近12月均价回暖 2.2%
成交热度回升 9.5%成交比挂牌低5.1%，业主硬气不让价
近12月均价回暖 2.2%成交热度回升 9.5%成交比挂牌低5.1%，业主硬气不让价
📖 怎么判断的？
🟢 可以重点看
可以重点看，但仍需结合具体房源判断。
🟡 可以看，但价格要谈
可以继续研究，但不要按挂牌价直接成交。
🔴 建议暂时观望
暂不建议追价，等待价格或成交信号改善。
⚪ 数据不足
当前数据不足，不能仅凭本页面作出买房决定。
数据来源：过去 12 个月真实成交。首页卡片、详情页、全景报告使用同一套判断。
岳老师点评
🟢 可以重点看均价同比
↑ 2.2%
热度同比
↑ 9.5%
能砍掉
5.1%
岳
南方国际广场当前为可以重点看。
近12月均价回暖 2.2%。
建议：当前6.4 万/㎡偏贵，报价压到5.9 万/㎡内（再砍8%）再考虑。
配套数据
🎓
学校
福田区石厦学校小学部 + 石厦学校初中部
🚇
地铁
7号线石厦站 (距离约419米)
🛒
商业
购物：天虹商场(福民店)、石厦时代广场、皇庭广场 + 超市：上上家园生活超市(石厦店)、钟意生活百货、百佳汇超市(马成时代广场店)、万福佳生活超市(新洲一街店)、华润万家便利超市(国都高尔夫店) + 菜市：华荣净菜市场、华荣净菜市场-地下停车场、皇岗肉菜市场
🏢
楼龄
2005 年建成（21 年楼龄）
2
过去是涨是跌？
过去 1 / 3 / 5 年真实成交价 + 成交量走势
每月成交均价
点击切换看不同时间段 · 单位：万/㎡
↑ 涨了 2.2%
起价 6.0 万 → 现在 6.4 万最高 7.5 · 最低 5.3
每月卖了几套
柱子 = 那月成交套数 · 折线 = 近 3 月走势
↑ 多卖了 9.5%
最新月卖了 4 套 · 这段一共 44 套 · 平均每月 3.7 套
砍价空间挂牌价 vs 成交价
业主挂牌
6.7 万
能砍掉5.1%
真实成交
6.4 万
💪 业主硬气 — 挂价跟成交几乎一样 — 想买只能按价上（挂价高出 0.3 万/㎡）
📖 这个数怎么算？怎么用？
怎么算：挂牌均价比成交均价高出的百分比。
（挂牌均价 − 成交均价）÷ 挂牌均价 × 100%
（挂牌均价 − 成交均价）÷ 挂牌均价 × 100%
怎么用（站在买方角度）：
💪 ≤ 6%（业主硬气）：挂牌价跟成交差不多，很难砍价，看上得按价上。
🤝 6%–12%（可以谈）：买卖双方有博弈空间，试压 5%–10% 看反应。
🥶 ≥ 12%（市场偏冷）：业主明显想卖 / 市场降温，砍到接近成交价再入手；但也意味着房子本身不太抢手，要权衡。
常见误解：这个数 不是"涨/跌"，没有方向箭头。它只是一个绝对距离 — 数越大，业主越想卖，但市场也越冷。
3
要谈多少钱？
给一个合理出价范围 + 同样预算还能买哪些
应该出价多少？根据近一年真实成交价算出来
值这个价：5.2-5.9 万/㎡当前 6.4 偏贵
📖 这个价怎么算的？
过去一年这小区卖了 12 个月，价格是这样的：
卖得最便宜
5.3 万
一半人买的价
6.6 万
卖得最贵
7.5 万
推荐你出价：5.2 – 5.9 万/㎡
✓ 上限 5.9 万 ≈ 过去一年「便宜的那批房」的成交价，再多砍 1.6%
✓ 下限 5.2 万 ≈ 过去一年「最便宜成交的」那几套，业主想卖就再压 3.1%
为什么不直接用均价？均价把卖得贵的、卖得便宜的全平均了 — 拿来出价，等于按“中等运气”去谈，不划算。 这里专挑过去一年里卖得最便宜的那部分当锚点， 再根据业主“急不急卖”再压一点 — 这才是真正“砍到位”的价。
建议价格仅用于辅助判断，具体房源还需结合楼层、朝向、装修、噪音、学位、税费和业主情况综合分析。
差不多预算还能买哪些
按 90㎡ 总房款来比 · 3 种思路≈ 差不多价梅林一村🟡 可以看，但价格要谈
同区 · 福田区· 9号线下梅林站 D 出口
6.4 万/㎡
90㎡ 持平
↓ 更便宜益田村🟡 可以看，但价格要谈
同区 · 福田区· 3号线益田站 300m
5.4 万/㎡
90㎡ 省 94 万
↑ 买更好的绿景虹湾🟡 可以看，但价格要谈
同区 · 福田区· 9号线下梅林站(距离约3
7.4 万/㎡
90㎡ 多 89 万
备注：按一套约 90㎡ 的房子估算总价，优先给你看同区，其次看旁边区域，最后才看跨区选择。