🌡深圳大盘 · 2026-07住宅 1,584 套比上月 ↓ 21.2%比去年 ↑ 2.3%·龙岗卖最多 375 套·坪山区 40 套

深城投中心公馆

坪山区 · 近12月 80 套 · 累计 218 套

总价段 0-300 万 · 成交中位数 63 万坪山区成交活跃

成交均价

2.1

万/㎡

建议出价 1.5–2.1 万/㎡

数据齐全 · 可放心参考

价格、成交、配套、备选小区都齐了，可以一起看。

风险判断、出价范围、备选小区均来自同一份真实成交数据

现在能不能买？

一句话定性 + 风险灯 + 岳老师点评

🔴

有继续下跌风险

近12月均价回落 10%

数据齐全 · 结论可信

📖 怎么判断的？

🔴 有继续下跌风险 — 满足任何一条就亮：

过去一年成交均价 跌了 10% 以上
过去一年卖出套数 比之前少 20% 以上
真实成交价比业主挂牌价 低 15% 以上（业主明显想卖、市场偏冷）

🟢 可重点关注 — 下面 4 条全部要满足：

过去一年至少卖了 12 套（成交活跃，不愁脱手）
均价稳定或上涨（小幅回落 3% 内也算稳）
卖出套数稳定或上涨（小幅回落 5% 内也算稳）
真实成交价比业主挂牌价 低 6% 以内（业主硬气、价格扛得住）

数据来源：过去 12 个月真实成交记录。没触发任何红线的小区都标「可重点关注」 — 但需要结合楼栋、户型、看房感受一起判断。首页卡片和这里用的是同一套判断。

岳老师点评

🔴 有继续下跌风险

均价同比

↓ 10%

热度同比

↑ 0%

能砍掉

14.2%

岳

深城投中心公馆当前为有继续下跌风险。

近12月均价回落 10%。

建议：当前价不高于建议上限 2.1 万/㎡，但风险信号已触发 — 先核验成交趋势、户型和产权，再考虑是否出手。

配套数据

🎓

学区

坪山实验学校 + 飞西学校（规划名）大学区

🚇

地铁

16号线新和站约 627m，14号线坪山广场站约 806m，16号线六和站约 982m

🛒

商业

招商花园城/万科金域东郡片区底商 + 坪山文化六馆和中心公园 + 财富城规划集中商业

🏢

楼龄

2018 年建成（8 年楼龄）

过去是涨是跌？

过去 1 / 3 / 5 年真实成交价 + 成交量走势

每月成交均价

点击切换看不同时间段 · 单位：万/㎡

↓ 跌了 10%

起价 1.8 万 → 现在 2.1 万最高 3.0 · 最低 1.6

每月卖了几套

柱子 = 那月成交套数 · 折线 = 近 3 月走势

↑ 多卖了 0%

最新月卖了 5 套这段一共 83 套 · 平均每月 6.9 套

砍价空间挂牌价 vs 成交价

业主挂牌

2.4 万

能砍掉14.2%

真实成交

2.1 万

🥶 市场偏冷 — 业主明显想卖 — 砍到接近成交价再考虑（挂价高出 0.3 万/㎡）

📖 这个数怎么算？怎么用？

怎么算：挂牌均价比成交均价高出的百分比。
（挂牌均价 − 成交均价）÷ 挂牌均价 × 100%

怎么用（站在买方角度）：

💪 ≤ 6%（业主硬气）：挂牌价跟成交差不多，很难砍价，看上得按价上。

🤝 6%–12%（可以谈）：买卖双方有博弈空间，试压 5%–10% 看反应。

🥶 ≥ 12%（市场偏冷）：业主明显想卖 / 市场降温，砍到接近成交价再入手；但也意味着房子本身不太抢手，要权衡。

常见误解：这个数 不是"涨/跌"，没有方向箭头。它只是一个绝对距离 — 数越大，业主越想卖，但市场也越冷。

要谈多少钱？

给一个合理出价范围 + 同样预算还能买哪些

应该出价多少？根据近一年真实成交价算出来

值这个价：1.5–2.1 万/㎡✓ 当前价合理

📖 这个价怎么算的？

过去一年这小区卖了 11 个月，价格是这样的：

卖得最便宜

1.6 万

一半人买的价

2.4 万

卖得最贵

3.0 万

推荐你出价：1.5 – 2.1 万/㎡

✓ 上限 2.1 万 ≈ 过去一年「便宜的那批房」的成交价，再多砍 4.3%

✓ 下限 1.5 万 ≈ 过去一年「最便宜成交的」那几套，业主想卖就再压 8.5%

为什么不直接用均价？均价把卖得贵的、卖得便宜的全平均了 — 拿来出价，等于按"中等运气"去谈，不划算。这里专挑过去一年里卖得最便宜的那部分当锚点，再根据业主"急不急卖"再压一点 — 这才是真正"砍到位"的价。

差不多预算还能买哪些

按 90㎡总房款来比 · 3 种思路

同区 · 坪山区· 14号线锦龙站 (距离约

1.4 万/㎡

90㎡省 65 万

↑ 买更好的京基御景印象四期🟢 可重点关注

同区 · 坪山区· 14号线锦龙站约 634

2.6 万/㎡

90㎡多 45 万